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12.5%高息发债“解渴” 汇景控股“旧改模式”如何持续
发布时间:2020-09-15 09:18

《投资者网》郑小琳

9月1日,东莞斗室企汇景控股有限公司(下称“汇景控股”,09968.HK)因发高达12.5%的高息美元债引发商场重视,不过,细心来看,发高利率债券与该公司短期偿债压力较大导致的资金链严重有关。

本年上半年,公司运营成绩亮眼,收入、归母净利润录得双双添加。不过,商场感到疑问的是,尽管公司运营体现尚佳,但短债压力却是居高不下,且现在首要发力的城市“旧改”范畴强敌环伺,未来公司将怎么从“红海”破局,坚持成绩持续添加?

高息发债“解渴”

汇景控股8月3日宣告,拟发行票面利率12.5%的美元优先收据,发行金额为1.1亿美元,该收据将于2021年到期。

一月后,9 月 1 日,汇景控股再发融资布告称,拟发行 2021 年到期的额定 2500 万美元票息 12.5%优先收据,该收据将与上述8月收据兼并及构成单一系列。对此,汇景控股清晰表明:“融资所得金钱用处首要用于偿债及一般企业用处。”

克尔瑞数据显现,到2020年8月房企新增债券类融本钱钱6.20%,较2019年全年下降0.87个百分点,其间境外债券融本钱钱达8.06%,较2019年全年添加0.02个百分点,由此来看,汇景控股高达12.5%的年利率显着要高于同行均值,在业界归于高息发债。

《投资者网》查询本年7月、8月多家房企发债状况,如中南建造(000961,股吧)发行2亿美元收据,利率为9%;碧桂园发行的10亿美元收据,最高利率为4.8%;融信中国发行的2亿美元债券,利率为6.75%。由此来看,汇景控股的12.5%利率当属最高队伍之一。

冒着高本钱融资危险发债,汇景控股的手头显着并不宽余。财务数据显现,到本年6月30日,汇景控股资产负债率较2019年下降17个点至64.55%,短期告贷为12.12亿元,账面现金及现金等价物为7.21亿元,受限制存款及现金为3.94亿元,账面近对折资金均受限,总现金难覆短债,公司短期偿债压力较大,这也是公司发高息美元债用于“解渴”的原因。

值得一提的是,本年1月16日成功赴港上市的汇景控股,上市前曾有过突击降负债的阅历。材料显现,2016年-2018年,其净负债率别离为375.4%、277.2%、242.7%,接连三年超越200%。但在2019年,其净负债率大幅降至82.6%,到2020年6月底,汇景控股净负债率再度骤降56.1个百分点至26.5%。

但即便是降负债成效显著,公司现在仍受困于资金压力,发债本钱居高不下。

对此,汇景控股企业传讯部分负责人向《投资者网》解说:“公司在发行私募债时与投资银行及投资者经过深入研讨及听取很多投资者反应定见后而得出一商场化的利率。未来,集团将经过运营活动所得现金、银行融资以及上市的所得金钱净额来进一步改进本钱债款结构,下降融本钱钱。集团亦将持续加强现金流办理,加快回款,进步资金周转率。”

汇景控股称,上半年降负债成效显著,首要因为运营活动所得现金、银行融资以及上市的所得金钱净额来进一步改进本钱债款结构集团财务状况健康。凭仗集团的事务规划持续扩展,有决心未来净资产负债比率会维持在较低水平。

逆势添加是否可持续?

8 月 20 日,汇景控股发表 2020 年上半年成绩陈述显现,公司合约出售24.5亿元,同比添加 53.1%;营收22.77 亿元,同比添加 73.02%;利润总额为 6.19 亿元,同比添加 21.7%;净利润为 3.06 亿元,同比添加 43.4%;归母净利润3.03 亿元,同比添加 41.69%。

成立于2004年,是一家东莞区域型房企,早年在东莞堆集较多土储,现在公司营收大块亦首要来源于东莞区域。

回忆职业,上半年房企受疫情影响,运营成绩呈现不同程度下滑。Wind数据显现,到8月28日,据申万职业分类,A股已发表半年成绩数据的139家A股房企算计的盈余规划同比下降约近4成。其间,103家房企完结盈余,36家呈现亏本;56家归母净利润同比小幅添加,83家同比跌落。

一起,克尔瑞最新研讨数据亦显现,上半年近对折房企成绩完结低于40%,50强房企中12家呈现下滑,盈余增速整体放缓,房企盈余冷热化加重。

在此基调下,汇景控股作为区域斗室企,却交出了一份营收添加超七成的亮眼绩单。“集团上半年多个项目的预售状况抱负,包含东莞御海蓝岸、河源九里湾及长沙汇景开展举世中心项目。”汇景控股向《投资者网》表明。

从过往四年的运营开展来看,汇景控股营收一向呈快速添加的状况,2017年至2019年,其营收别离为11.98亿元、22.38亿元、36.06亿元,归母净利润依次为1.58亿元、4.03亿元、6.15亿元,营收、净利均呈快速乃至超1倍的添加速度。公司的成绩高增速的趋势在近两年亦开端逐渐放缓。

2018年至2019年,营收增速别离为86.88%、61.07%,归母净利润增速别离为154.94%、52.72%,到本年上半年,汇景控股营收、归母净利润增速别离为73.02%、41.69%,成绩放缓趋势比较显着。

对此,深圳一位不肯签字的地产职业咨询人士向《投资者网》表明:“斗室企在规划开展初期,成绩增速较大乃至抵达1~2倍归于正常现象,因为基数小,小型房企获得快速添加相对简单,但过了前期快速扩张的那几年后,仍想持续坚持高添加显着不太实际,尤其是在房地产商场已离别高速添加阶段,职业环境不支持房企过度加杠杆的大布景下。”

那么,下半年汇景控股是规划能否更上台阶?一起,公司成绩高添加是否可持续?关于上述疑问,上述汇景控股相关负责人向《投资者网》表明:“未来集团会持续采纳愈加活跃的出售战略,及时调整营销方案和战略,添加营销收入,估计下半年的出售会比上半年添加 ”,但关于公司成绩高添加能否持续,该负责人并未正面回应。

发力“旧改”赛道竞赛炽热

进入2020年,汇景控股展望,“集团未来在深耕大湾区的基础上,逐渐布局长三角城市群及长江中游城市群等高添加潜力区域,持续以城市更新项目为中心,以文旅康养及科创工业为双翼,全面驱动企业开展。”

实际上,自2013年进入城市更新(也称“旧改”),历经7载岁月,汇景控股已将城市更新作为了未来开展的主赛道。到本年上半年,汇其土地储备约262.67万平方米,包含17个项目及5块土地,别离坐落大湾区、长三角城市群及长江中游城市群的5座城市。

上述汇景控股相关负责人向《投资者网》表明:“回忆期内,集团正进行2个城市更新项目的后期作业及完结土地收买程序;另成功获得 7 个东莞市项目的前期服务商(土地面积约 156 万平方米);及推动别的 8 个城市更新项目(土地面积约 38 万平方米)。集团会持续掌握城市开展机会,挑选并收买具有战略性区位优势的土地,并深化城市更新项目布局,努力成为大湾区城市更新范畴中抢先的开展商。”

值得注意的是,伴随着地产职业步入增量到存量商场的转轨期,城市更新作为职业孕育的新赛道,现在竞赛非常炽热。本年,东莞城市更新项目连续公开招标。到8月初,光是东莞万江区便已公示近二十几个旧改项目,中标房企包含万科、光大、世纪城等。其间,7月30日,东莞5宗旧改项目引进了5位前期服务商,保利达中标了两宗旧改项目,鸿荣源、恒荣实业、东莞乐富别离中标一宗项目。

一起,据克而瑞研讨中心显现,百强上市房企中,约有47%的企业进入了城市更新,其间TOP50上市房企的份额达到了61%。当时仍首要偏安东莞一隅的汇景控股,在具有区域优势及技能经历的一起,未来或面领着较大的竞赛压力。

尤其在城市更新前期耗资大、投入时刻长及技能门槛较高的受限条件下,本就资金吃紧的汇景控股,未来能否成功从中分得一杯羹,成为大湾区抢先的城市更新运营商,有待时刻查验。(思想财经出品)■

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