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上坤地产冲击港股:举债扩张,利润不及利息支出
发布时间:2020-04-09 08:56

  创建10年的上坤地产集团有限公司(下称:上坤地产),日前向联交所递表上市。

  公司递送的聆讯材料显现,方案将大部分募资用于物业出资与开发、归还债务。

  在国内楼市调控频频、房企赢利被削薄的商场环境下,面临组织出资者主导的港股商场,公司掌门人朱静又能讲出怎样的故事?

  成绩增速骤降

  在国内房地产职业里,上坤地产“出世”很晚。

  2011年,在河南建业地产集团待了10多年的朱静,只身前往上海创建上坤置业。启信宝显现,上坤置业现在为公司直接隶属公司。

  公司创建后5年,上坤地产项目首要在上海本乡,直到2016年才进入姑苏商场,随后在长三角和珠三角及中部中心经济区逐步布局。

  到本年2月,公司旗下43个地产项目、触及8个省份及直辖市14个城市,二线、强三线城市是公司喜爱的商场区域。

  从发表的信息来看,公司土储总量并不多,现在应占总建筑面积约260万平方米。其应占土储量在长三角、珠三角、中部中心经济区别离为153.31万平方米、37.44万平方米和15.4万平方米。

  到本年2月底,公司应占总建筑面积超越70%坐落长三角经济区,且近对折物业项目及公司应占超越18%的总建筑面积坐落上海市。

  公司在聆讯材猜中毫不避忌:“咱们高度依靠长三角经济区的房地产商场,尤其是上海。”

  材料显现,2017年至2019年,公司物业销售收入别离有约100%、100%和60.8%来自上海的物业项目。

  2017年至2019年,公司销售收入别离为51.5亿元、229亿元和323.5亿元;收入别离为12.01亿元、68.47亿元和75.35亿元;对应年内溢利别离为0.35亿元、6.73亿元和6.77亿元。

  公司成绩增加快的一起,其毛利率并不安稳。2017年,公司毛利率为30.9%,2018年突增至51.5%,在2019年又回落至40.8%。

  公司解说,2018年毛利率超越50%,首要是因为樾山项目的低密度优质别墅收入结转所造成的。

  斑马消费注意到,上述3年,公司收入增加超6倍,毛利率时高时低,对尚在扩张期的公司来说,并非一个好信号。

  房地产商场从2018年下半年以来显着降温,伴随着频频楼市调控、本年疫情等要素影响,关于上坤地产来说,往后压力并不小。

  受疫情影响,2020年2月,公司销售额同比下滑50%以上,当月收入同比削减20%。

  利息支出超越赢利

  早在上一年,上坤地产提出未来5年,年复合增加率坚持50%。这意味着公司在往后仍将大规模扩张,需求很多资金储藏。

  从公司发表的信息来看,公司的融资途径首要来自银行告贷等。数据显现,2017年至2019年,公司计息银行及其他告贷别离为23.26亿元、30.35亿元和42.43亿元。同期,其计息银行及其他告贷利息别离为3.63亿元、6.48亿元和7.64亿元,比公司这3年所赚赢利还多。

  为获得资金,公司承受了高出一般房企的假贷本钱,上述同期,其实践告贷利率从2017年的7.4%增至2019年的9.4%。

  到本年2月底,公司计息银行及其他告贷总额增至62.74亿元,其间30.75亿元将在1年内到期。同期,公司具有的现金及现金等价物为11.54亿元,资金缺口较大。

  斑马消费整理发现,公司现有开发的地产项目,仍需求继续且巨大的资金支撑。

  到本年2月底,公司可出售的建筑面积和可租借建筑面积算计为23.97万平方米,正处于开发中的建筑面积210.88万平方米,是公司应占土地储藏量的8成。

  公司在全国性扩张过程中,虽然杠杆现已降了不少,但仍处于高位。2017年至2019年,公司净资产负债率别离为684.9%、325.9%和118.8%。

  净资产负债率在2017年、2018年接连两年高企,其运营现金流净额接连两年录得负值,别离为-0.36亿元和-38.06亿元,2019年回正为20.08亿元。

  实践上,这已给公司带来影响,公司表明,如不能获得足够的额定融资或不能通过事务运营发生足够资金,公司或不能依照方案扩张。

  所以,公司急对接资本商场显得较为急迫。

  日前公司递送的聆讯材料募资方案已载明,拟约60%募资用于开发现有物业项目,约30%募资用于归还项目开发的部分现有计息银行及其他告贷,仅有10%的募资用于一般运营资金。

本文首发于微信大众号:斑马消费。文章内容属作者个人观点,不代表态度。出资者据此操作,危险请自担。

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