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关于22城土地「一年卖3次」的理解与争议
发布时间:2021-03-18 07:53

“土地商场动态监测与监管体系”,归于天然资源部的内网。

有关要害22城住所供地实施“两会集”影响的评论,正如火如荼。

昨日名为“天然资源开发利用司2021年住所用地供给分类调控相关作业要害”的演讲稿,在各大微信群撒播。

据已有揭露信息判别,这份演讲稿或为2月23日举行的“全国2021年住所用地供给分类调控作业视频训练会议”的解说课件。

从这份网传的演讲稿中,咱们可以捕捉到几个“要害点”:

其一,“两会集”行动的出台布景,是天然资源部部长遵循决议计划层要求亲身布置的。

其二,22城每年发布土地出让布告3次,同批次的土地挂牌起止日相同,接连会集拍卖。

其三,“两会集”供地调控希望到达的正向作用

安稳预期:表现“放量供地”,安稳预期。

操控大型房企“通吃”独占,由于短期筹资难度大,不能一同参加多块土地竞赛。

给中斗室企供给更多挑选的时机,可以避开大房企直接竞赛。

其四,“两会集”供地调控或许构成负面预警

检测供地部分安排才干:一同安排挂牌拍卖,需求添加人(如拍卖师)和场所。

检测当地政府土地财务:以往供地“先次后好”、经过“饥饿营销”逐渐举高地价的行为被遏止,将会下降出让金总收入。

?热门地块或许简单构成地王,对大众心思或许发生负面影响。

可以看出,“两会集”行动实施后或许构成的正负影响,方针拟写者现已意料到了可是也有些负面影响在这份网传的演讲稿过中没有说到,而所希望到达的正向作用,与商场人士评论也有一些不一样的当地。

归纳整理来看,业界对供地“两会集”的影响剖析,有一致性的研判,也有不少的差异。

①?是约束大房企独占,仍是利于大房企?

大都券商、研究机构及专业人士剖析以为,22城供地“两会集”,对全国性布局的低负债率的大房企是有利好的。

22城尽管估计会自动错开会集供地的月份,但均匀下来每个月也有两个要害城市会集供地。多线一同作战,需求房企具有更强的短期拿地资金的筹措才干。

显着,大房企不管在自有资金分配,仍是在拿地前融方面,都具有显着优势,且对地块的前期投研也具有较强的体系和数据化支撑。“两会集”新规尽管会加大房企短期筹措资金压力,但未必会下降大房企对热门地块的追逐。

或许呈现的一种景象是,会集供地下,大房企考虑到未来会集的推盘出售压力,会调低同期拿地规划,除了自己拿热门地块外,一同会多考虑与其他大房企联合拿地。

②?是有利于中斗室企捡漏,仍是加重应战?

也就是说,“两会集”+“一年只卖3次地”的新规下,22个要害城市的热门地块,仍然是大房企的囊中物,仅仅会进步大房企之间的雨露均沾,中斗室企捡漏的时机迷茫。

但22个要害城市每年只能卖3次地,估计每次放到盘子里一同卖的有好有次。在大房企主攻热门地块的时分,或许会给斗室企留下“喝汤”的时机。但这并不尽然。由于大房企也要考虑热门地块如果拿不到、参拍冷门地块来托底。

且,关于不在22城名单中的三四五线城市,或许会迎来更多大房企的进入,中斗室企的面对的竞赛也会加大。

所以,更多的业界观念以为,新规会加重中斗室企在22个要害城市拿地的难度,三四线城市的拿地竞赛也或许会由于大房企的进入而加大,中斗室企拿地挑选时机不增反减,有或许与方针制定者的初衷是相悖的。

退一步说,即便于22城偶然有时机能捡漏,“两会集”出让意味着将来项目面市时,或跑在实力强壮的大房企的后边被迫推盘,或许与大房企同期推盘,出售的竞赛压力是不行小觑的。

③?会不会热地出地王,冷地陷流拍?

有或许。

热地出地王这一点,方针制定者现已认识到了。

由于土地会集出让,而参拍每块地都需求房企事前交纳出让底价20%-30%甚至高至50%的土拍确保金,这就下降了房企“撒胡椒面”每块地都报名的状况,在做拿地决议计划时会更聚集优质地块,确保未来多盘一同入市下的去化才干。所以,有或许会加重地王的呈现。

可是,前述网传的演讲稿中,就此现已提示“对预判或许发生地价新高或溢价率过高景象的,应当要求及时调整出让计划并做好反常买卖预案和舆情应对计划”。估计地王土地布告时会加进限价、竞自我克制等相似的条件,以躲避地王的发生。

而关于冷门地块,由于会集供地、会集新盘入市,提高了冷门地块未来的出售去化难度,或许会使得冷门地块流拍率添加。

在拿地本钱高、建安本钱上涨、融资压力大的状况下,房企有必要快周转才干保证赢利,所以会集供给的成果,带来会集开盘几乎是必定的。除非拿地的是单个的“小而美”型有产品特征、溢价才干的房企。

④?土地出让收入会不会下降?房价会不会稳?

前述演讲稿中现已做了预警,“两会集”+“一年卖地3次”会加大地块的透明度,“饥饿营销”逐渐举高地价的行为被遏止,且要防备热热门地块出地王,所以会下降部分城市的土地出让金总收入。

房价方面,关于土地供给足够的城市而言,新规预期是可以有用按捺房价上涨的,由于新盘同期入市会推升库存、加大去化竞赛。可是关于土地供给显着缺乏或偏少的城市,新规对按捺房价上涨的作用是有限的。

⑤?会加大城市分解格式,仍是会有助于均衡?

“两会集”供地下,供地紧缺型城市土地竞拍或将愈加剧烈,供地过剩型城市或许导致土地流拍率升高,会使得城市间的差异变得更为显着。

可是关于不在22城名单中的三四线城市而言,尤其是身处都市圈规模的三四线城市,或许迎来更多房企的进入,有利于促进区域均衡。但一同也会加速中斗室企和区域性布局房企的竞赛应战。

关于房企而言,“两会集”新规落地后,有几方面的应对动作是确定性的。

其一,提高多渠道拿地才干

22城招拍挂拿地难度加大、赢利空间愈加被确定,有必要要加大收并购拿地的份额,一同要提高勾地才干,经过条件设置加大招拍挂拿地或许。

其二,加速推动数字化提高决议计划才干。

22城一年只卖地3次,地块一同挂牌、一同接连出让,要求房企提高地块投研决议计划的速度,数字化会提高房企拿地的先发优势。

其三,打开怀有,加大联合。

“两会集”出让,使得房企要对竞赛对手愈加了解,拍地演化成商业谍战。要想不N败俱伤,联合拿地是共赢的挑选。

网传22个要害城市名单

4个一线城市:北上广深

18个二线城市:南京、姑苏、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。

:22个要害城市2020年的土地出让数据

2020 年22个要害城市土地共推出3916宗,实践成交3507宗,土地出让金算计达27861亿元,占全国国有土地使用权出让收入的 33.1%。

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