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绿地转型迷局: 多元业务“广种薄收” 净负债率再度走高
发布时间:2020-08-27 09:18

 

  [ 作为出售规划曾比肩万科的老牌房企,利来国际注册绿洲自上市便开端追求转型,逐渐构成以房地产、大基建为主业,金融、消费等工业并重的开展格式。但是,当同行飞速创下成绩新高,绿洲却显露出添加疲态。 ]

  [ 本年上半年,绿洲净负债率升至180.3%,现金短债比为0.72。 ]

  要规划仍是要效益?两次冲击4000亿方针未果后,绿洲控股(600606,股吧)(600606.SH,下称“绿洲”)决然挑选前者。上星期,绿洲斥资164亿元拿地武汉7幅中心地块,弥补粮仓的志愿极为激烈。但从最新成绩看,重回高光时间仍需时日。

  8月24日晚间,绿洲发布2020年半年报,集团期内完成营收2098亿元,同比添加4.17%,营收增速较上年同期显着放缓;完成净利润80.2亿元,同比削减10.77%,变化趋势继续下降。

  作为出售规划曾比肩万科的老牌房企,绿洲自上市便开端追求转型,逐渐构成以房地产、大基建为主业,金融、消费等工业并重的开展格式。但是,当同行飞速创下成绩新高,绿洲却显露出添加疲态。

  “绿洲像穿上不能停下的舞鞋,在基建、超高层等项目中继续出资建造,以此强化贱价拿地优势。”一名房产咨询公司负责人这样向第一财经记者表明。虽然盘子铺得越来越大,但绿洲逐渐堕入利润率低、偿债压力增大的转型迷局。

  本年上半年,绿洲净负债率升至180.3%,现金短债比为0.72。近期,监管部门召开房企座谈会,并构成要点房企资金监测和融资办理规矩,按商场传言的“三道红线”方针,绿洲处于红色警报档位。

  对此,绿洲在出资者半年成绩电话会上称,集团参加了上述座谈会,首要意图是防危险,企业能够杰出开展,而不是一刀切,会议精神与绿洲运营导向共同,后续会依据部委要求调整运营方向。

  出售额同比跌去两成

  和大都房企相同,绿洲未能逃脱疫情下成绩同比下滑的境况。

  上半年,绿洲在商场复苏后推动各种营销活动,并经过“健康宅 2.0”和 “G 优渠道”推动产品升级。即便如此,集团上半年仅完成出售金额1330亿元,同比削减21%,出售面积1031万平方米,同比削减31%。

  本年,绿洲并未对外发布全年成绩方针,而在此前,该集团已接连两年未踏入4000亿元出售门槛。2017~2019年,绿洲合同出售金额别离为3065亿元、3875亿元、3880亿元,上一年出售额增速已降至0.10%。

  盈余质量相同处于低位,年报数据显现,曩昔两年,绿洲出售毛利率别离为15.46%、15.35%,出售净利率别离仅4.90%、4.60%;到陈述期末,绿洲出售毛利率再降至14.89%,出售净利率也仅5.51%。

  陈述期内,绿洲存货周转率约0.27%,同比下降约7%,本期新增存货贬价预备1.73亿元。周转慢、去化慢问题仍旧存在,导致绿洲易发生坏账和财物减值丢失,对公司盈余水平有必定影响。

  身处竞赛严酷的地产职业,原地踏步便意味着被赶超。鉴于疫情已对出售构成冲击,绿洲本年要点在抓回款上发力,期内回款率达95%,同比上升近15个百分点;其间,住所产品出售额占比七成以上,回款率高达106%。

  与此一起,绿洲加速纳储的脚步,上半年累计获取项目 59 个,权益土地面积 574 万平方米,权益土地款366亿元。在中指院上半年房企拿地面积排行榜中,绿洲位居第一;在1~7月同一榜单中,绿洲位列第三名。

  绿洲此前土储规划的确稍显缺乏。2016~2019年,绿洲土地储备倍数(土地储备建面/本年出售面积,也叫储销比)别离为2.17、1.52、1.39和1.63,一般该比值处于3~5之间归于较稳健的规划。

  不仅如此,2015~2016年两年,绿洲权益新增土地楼板价别离高达4122元/平方米、5764元/平方米。为紧缩土地本钱,绿洲尔后两年向低能级城市下沉,拿地本钱降至每平方米2000元左右。

  亿翰智库以为,绿洲的拿地本钱优势来自两方面,一是绿洲与多个区域政府达到战略协作,土地提早确定且价格相对较低;二是绿洲已构成多元工业并重的企业格式,拿地时可发挥协同效应,降低本钱。

  绿洲方面也表明,拿地看商场时机,一些和政府交流的项目不必定商场要素占主导,更多按当地推地和区域开展规划。集团坚持本年资金偏慎重的情绪,现在土储可满意未来3~5年开展需求。

  关于下半年商场需求情况,绿洲持慎重达观情绪,在其看来,最近有监管信息传出,但全体是为了防危险去杠杆。下半年,集团武汉等区域的严峻项目逐渐落地,根本坚持上半年慎重的节奏。

  虽然绿洲有意加速扩张,但财政情况却未见改进,乃至对未来开展构成连累。期内,集团运营性现金流净额为41亿元,同比下滑49.26%,三年来继续下行;运营性现金流与净利润的比值小于1,呈接连下滑趋势。

  一起,上半年绿洲净负债率再次走高,提高至180.3%;现金短债比为0.72,较上一年同期下降5%。到期末,绿洲短期告贷317.29亿元,一年内到期的非活动负债879.48亿元,期末现金及现金等价物仅751.83亿元。

  值得注意的是,近期监管部门称已构成要点房企资金监测和融资办理规矩,按商场传言的“三道红线”准则,绿洲处于红色警报档位。贝壳研究院以为,在较大的财政压力下,去杠杆、降负债仍是绿洲面对的严峻检测。

  多元事务盈余待提高

  针对绿洲的中期成绩体现,中信建投表明,绿洲上半年增收不增利的首要原因是,经营利润率较上一年同期下滑1个百分点,然后带动公司归母净利润率较上一年下滑0.6个百分点。

  利润率低是绿洲绕不开的问题,而这与其多元转型现状休戚相关。现在,绿洲已构成以房地产、基建为主业,金融、消费等多元开展的工业格式,大基建更是成为地产开发事务外的首要收入来历。

  本年上半年,绿洲房地产及相关工业营收966亿元,占比46.04%;修建及相关工业营收906亿元,占比43.18%;商品出售及相关工业营收249.82亿元,占比11.9%,其他事务占比4.68%。

  从营收规划看,大基建已成为绿洲的重要添加极。陈述期内,绿洲完成新签合同2673亿元,同比添加49%,其间基建工程及专业工程项目比重继续添加,同比别离添加105%和132%。

  不过,基建事务前期垫资大、项目回款周期长,已严峻连累绿洲的盈余情况。上半年,绿洲房地产及相关工业毛利率为25.77%,但修建及相关工业毛利率仅4.84%,大消费板块毛利率也仅5.02%。

  陈述期内,绿洲基建集团先后接受南京地铁9号线一期工程、西安楼观新区旅行生态工业园等项目,进入范畴也较为多元,包含地铁、工业园等。到6月末,大基建板块在建项目总金额5031 亿元。

  此外,绿洲还在消费、金融、酒店旅行、健康等工业方面拓宽。上星期拿下的7幅武汉地块就被用于投建武汉绿银河世界会议城,这将是全球已发表室内净展面积最大的会议项目,集展览、交易、会议等多功能于一体。

  但从坏账数据看,期内大基建事务坏账预备占比在80%左右,大消费事务则坚持较高的坏账计提份额,陈述期初和期末的计提份额别离为11.28%和7.31%,是绿洲各事务板块中计提坏账份额最高的事务。

  亿翰智库以为,绿洲大力推动多元化转型,但多元事务并未带来高额出资报答,反而影响地产板块的体现。绿洲在修建相关事务中盈余才能缺乏,拉低全体利润率,基建事务规划扩展并未带来盈余才能的提高。

  转型诉求与规划压力下,7月份绿洲自动求变,重启混改之路。“混改需求进程,在中金公司安排下,集团现在正在触摸潜在出资者,详细进展会依据交易所要求发表。”绿洲方面在8月25日举办的中期成绩会上表明。

  贝壳研究院以为,混改有利于绿洲在资本商场的正面评级,然后缓解其债款压力。该集团董事长张玉良在上述成绩会上也表明,下半年绿洲将捉住商场需求等有利条件,对冲上半年疫情影响,有决心坚持年头方针不变、方针不减。

  

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