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中梁地产降负债之战
发布时间:2020-08-27 09:18

继8月24日晚间对外发表2020年上半年成绩陈述后,8月25日上午,中梁利来国际注册控股在线上举行2020年中期成绩阐明会。会上,出资者和媒体对这家 “黑马”房企较为重视的方向在于,近年来喊出“换仓二线”的中梁控股在疫情下获得的出售成效怎么?经过疫情冲击,出资布局上有无调整?更重要的是,怎么直面新千亿房企遍及需求面临的负债攀升的难题。

出售“四六开”

从出售成绩来看,2020年上半年,中梁控股完结合约出售金额677亿元,同比增加6.3%,完结全年1680亿元出售方针的40.3%;合约出售面积约541万平方米,合约出售均价约12500元/平方米,同比上升18%。依照职业惯用的“四六开”成绩评判,中梁控股2020年的中期成绩体现算得上可圈可点。关于上半年的成绩体现,中梁控股联席履行总裁李和栗也给出了“契合预期”的中肯点评。

“从2020年头,咱们的供货方针便是‘四六开’,上半年供货40%,下半年供货60%。”李和栗于成绩阐明会上表明,疫情对中梁控股成绩的影响主要是在首季度出售,至5-6月该公司出售现已完结了强力反弹。

据李和栗泄漏,受疫情影响,上半年中梁控股的交给有所受压,但随着疫情态势向好,期内承认收入约237.6亿元,较上一年同期相比仍是完结了16%的增加。一起,到2020年6月末,该公司已签约但未结转合约出售超越 2600亿元,其间并表部分超越1800亿元。

值得一提的是,在多项向好的盈余方针之中,中梁控股2020年上半年的毛利率却有所下滑。据中报数据,期内毛利率为22.6%,相对上一年同期跌落1.9个百分点。

“这反映了最近2-3年地价的上升及限价的方针。”关于小幅下滑的毛利率,中梁控股首席财政官游思嘉于成绩阐明会上如是解说。

此外,游思嘉还泄漏,依照公司内部的预期,接下来中梁控股的毛利率水平应该会稳定在22%-25%水平。

适应周期 不拿地王

因为高周转和深度下沉三四线城市,中梁在业界素有“小碧桂园”之称。过往几年间,中梁控股经过自动下沉布局三四线城市,也使得企业享用到了棚改货币化带来的盈利。数据闪现,2016-2018年三年间,中梁控股完结了三级跳,以131%的复合增加率,由百亿规划一跃成为千亿房企。彼时在揭露媒体报道中,该公司管理层也曾直言,2016-2018年,中梁控股自动下沉,落位三四线城市,看中的正是棚改货币化盈利。

但伴随着2018年下半年棚改方针收紧,三四线城市房地产商场盈利退去,中梁控股开端敏捷着手“换仓”,喊出了“进步城市能级,回归二三线城市”的标语。

北京商报记者了解到,自2018年下半年起,中梁控股开端加大对二线城市的布局,在该年的新增土储中,有三成货值均坐落二线城市。尔后,二线土储的占比更是进一步增加,在2019年中梁控股的新增土储中,二线城市的占比已超越50%;而到本年6月末,这一份额现已高达64%。

详细看中报,在土地获取方面,2020年上半年,中梁控股的土地出资总额为394亿元,共获取土地56宗,总面积约为740万平方米。其间,二线城市及三线城市占比超越90%,其间二线城市占比高达64%,三线城市占比为27%,四线城市仅为占比9%。

“上半年中梁新增土储56宗,新增土储面积740万平方米,新增权益拿地出售比58%,高于上一年18个百分点,取地热心较高,这主要是因为中梁控股2019年上市后,现在处于规划扩张阶段。” 此外,贝壳研究院高档分析师潘浩向北京商报记者表明,在2020年上半年的拿地出资中,可见中梁控股的出资战略在于提高土地储备城市能级,期内现已拉动二线城市取地金额占比提高17.2个百分点,至43.9%。

而从不同层级城市对合约出售的贡献度来看,“回归二线”的成效也在继续闪现。中报数据闪现,2020年上半年,中梁控股在二线城市的出售占比上升到43.9%,三线城市为45.2%,四线城市则降到10.9%。

就外界重视的后续出资布局的问题,中梁控股方面也于成绩阐明会上作出了回应,其对外发表了该公司拿地的四大参阅项:首先是重视长江经济带,首选长三角,其次长江中游、成渝;二是重视中西部、环渤海,如:中西部首位度(行政中心)高,单核开展的省会、二线城市;三是要点出资二三线城市,特别是基本面好、商场容量大、收益有保证的城市;四是慎重出资四线城市,要点考虑都市圈内供需比健康的城市。

“关于咱们的出资战略,或许详细说二线城市的出资战略,咱们全体仍是比较坚持周期和结构的打法,适应商场的周期,寻觅其间比较好的优质的结构。” 李和栗着重称,中梁控股拿地遵从“坚持不拿地王,寻求有性价比的土地”。

净负债方针70%-80%

2020年上半年受新冠肺炎疫情影响,国内房地产职业遭到必定冲击,房企也愈加重视稳健开展。中梁控股的管理层也在发布会上屡次提及此开展思路,并表明,关于接下来公司的开展“不会过分失望,也不会过分进步”。

据游思嘉泄漏,接下来在出售及出资方面会坚持必定节奏,并将坚持审慎的情绪,现在已方案用50%-60%来做出资,这取决于土地商场的吸引力。“公司的货值供应在本年下半年到下一年上半年仍是比较平稳及均匀的,所以咱们不会急于买地出资。现有的土储现已可认为下一年做到增量的要求,未来会随行就市,坚持合理的出资。”

同很多开展中的新千亿房企相似,中梁控股也面临着负债提高的问题。据中报数据,到2020年6月30日,中梁控股现金及银行结余为350.21亿元,已收客户按金(合约负债)为1250.95亿元;债款总额为528.09亿元,净负债比率为69.9%。在2019年末,该公司的净负债比率为65.6%。

贝壳研究院数据闪现,受规划扩张开展影响,中梁在2020年上半年的资产负债率为90.11%,高于职业均匀水平。潘浩指出,依照近期网传的职业融资新规方法计算,第一项除掉预收款后的资产负债率,中梁控股2020年中期数据约为90%,超越假定规范70%的阈值规范;第二项净负债率约为84%,低于100%的阈值规范;第三项当期短债比约为1.62倍,优于1倍的规范。

“假如网传规则为真,则中梁控股一项方针超出阈值,有息负债规划年增速不得超越10%。关于处于扩张阶段的中梁控股在融资层面或将遭到必定约束。”潘浩说道。

关于外界较为重视的负债及融资相关问题,中梁控股方面则于成绩阐明会上表态称,当时已对债款结构作出了调整。依据介绍,2020年上半年,该公司新增境外融资途径,境内非银占比下降至31%,境内银行贷款占比52%,境外优先收据占比15%。短债比方面,到6月30日,一年内到期短债占总负债的份额为42%,相对上一年末的53%也有了进一步的改进,预期短债比会继续进一步的下降。当时,该公司已完结下半年到期境外债款再融资,一起正组织下一年首季到期境外债款再融资。

“久远来看,咱们期望负债水平能够坚持在70%-80%的水平,这在业界也是处于一个比较安全合理的水平。” 游思嘉表明,未来中梁控股会透过三个方向改进债款结构,包含继续下降成本、改进关于境内非银途径的依赖度,一起也将着力改进现金短债比。

在闻名地产分析师严跃进看来,在地产调控方针继续高压以及境内融资途径全面收紧之下,中梁控股上述针对债款结构的调整行动将有助于提高企业安全边沿。“想要完结未来的规划增加,现阶段房企都要绷紧资金安全这根弦。”

北京商报记者 卢扬 荣蕾

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