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招商蛇口“逆势”拿地近500亿 2500亿目标背后多项指标持续下滑
发布时间:2020-06-30 09:06

《投资者网》郑小琳

6月15日,通过796轮竞价“厮杀”,招商局蛇口工业区控股股份有限公司(下称“招商蛇口(001979,股吧)”,001979.SZ) )将江苏徐州的一宗住所地块收入囊中,溢价率超越138%。

在徐州拿地,或仅仅招商蛇口规划扩张的一个缩影。据观念等第三方地产组织渠道不彻底核算,2020年开年至今,招商蛇口拿地金额超越472.16亿元,新增土储面积排名位居职业第11位。

全体来看,招商蛇口近年来因扩张提速,规划更上一个台阶,但需指出的是,在规划得到提高之际,招商蛇口的各项成绩开端继续放缓,包含公司运营收入、归母净利润、毛利率、扣非净利润等多项方针均创近年来新低,成绩增速不容乐观。

当时,疫情的阴霾没有彻底散去,而仍旧坚持扩张态势的招商蛇口,其各项成绩方针是否能逐渐“放晴”,本年公司的2500亿方针会顺畅到达吗?《投资者网》就拿地扩张、成绩等相关问题致电招商蛇口副总经理兼董事会秘书刘宁,但接听后不久,对方快速挂断电话,对相关问题公司也一向未予以回应。

全年拿地或超千亿元

2020年一季度,受新冠疫情的连累,地产职业体现低迷,各大房企拿地速度有所减缓。据中指研究院核算,20家品牌房企累计拿地3199万平方米,同比下降47.6%;累计拿地金额为2012亿元,同比下降30.9%。

但招商蛇口拿地速度并未怠慢。据观念数据,2020年开年至今,招商蛇口算计在揭露市场拿下33宗地块,总土地价款到达472.16亿元。

详细来看,2020年1月,招商蛇口的拿地扩张方案开端“发动”。揭露材料显现,1月招商蛇口在土地市场新获取西安、东莞、南通3城共4个项目,算计新增建面积83.7万平方米,对应地价81.4亿,拿地区域集中于城市圈及中西部要点。

2月在疫情最为严峻的期间,招商蛇口仍新获取杭州、成都2城共3个项目,算计新增建面77.4万平方米,对应地价47.9亿元。

3月,在楼市逐渐复苏、项目开端正常工作之际,招商蛇口扩张力度加大,一连拿下深圳、广州、成都、无锡等7城共12个项目,算计新增建面164.8万平方米,对应地价88.0亿元。

4月、5月,招商蛇口先以成交总价43.07亿元竞得一宗上海市青浦区徐泾镇的项目。随后公司新增姑苏、哈尔滨、南宁、汕头、广州、重庆、武汉、郑州、南宁(以拿地时刻排序)等10城共11个项目,算计约新增建面192.7万平方米,对应地价227.4亿元。其间,招商蛇口最高以58.87亿元的价格拿下武汉市硚口区P(2020)022号项目,溢价率约为0.86%。

除此之外,6月15日,通过796轮竞价“厮杀”,招商蛇口以溢价率超越138%将江苏徐州的一宗住所地块收入囊中。从本年以来的拿地动作来看,该企业一向在不断扩张,全体体现较为急进。

招商蛇口总经理蒋铁峰在4月21日的投资者沟通会上揭露表明,2020年公司出售方针为2500亿元,同比增加13%,估计全年可售货值超越4000亿元。

58安居客房产研究院分院院长张波向《投资者网》表明:“近几年招商蛇口的开展速度有所放缓,首要体现在全体营收增速放缓以及周转率偏慢,拉动全体规划化增加亦偏慢。尤其是存货周转率2019年呈现下降,显现出其出售节奏变慢,但招商蛇口本身仍然有着较强的追逐诉求,从其本年拿地较为急进的方法即可体现出来。”

在张波看来,从本年的土地市场来看,优质土地争夺剧烈,城市间分解继续的格式,部分城市的土地溢价率逐渐提高,当下的土地市场并不能界说为“抄底”的好时机,但土地价格全体走稳的趋势,加之二季度部分城市楼市热度快速上升的布景,拉动房企拿地体现更为活跃。

需求指出的是,蒋铁峰在4月21日还泄漏:“2020年拿地金额应该会超越2019年”,以此剖析,本年招商蛇口的拿地金额或将超越千亿元。到2019年底,招商蛇口新进入汕头、肇庆、扬州、台州、长沙等9个城市获取79个项目,拿地金额为976亿元。

增速放缓、多项方针不容乐观

4月29日,招商蛇口发布2020年一季度报,运营收入117.97亿元,同比增加171.2%;归母净利润5.4亿元,同比下降79.5%,降幅较上一年同期扩展;毛利率为25.6%,同比下降8.1%,净利率为5.6%,同比下降55.6%。

关于归母净利润的大幅下滑,招商蛇口表明,首要系上年同期本公司之子公司深圳市乐艺置业有限公司、深圳市商启置业有限公司增资扩股转让51%股权扣税后发生净收益22.26亿元,除掉前述原因,本报告期归属于上市公司股东的净利润与上一年同期相比增加34.44%。

事实上,在坚持规划增速的背面,招商蛇口近年来的成绩增速开端不断放缓,运营方针不容乐观。以营收为例,财报显现,2017年-2019年,招商蛇口营收增速依次为18.02%、16.25%、10.64%;归母净利润增速依次为28.06%、20.42%、5.20%,增速不断放缓,乃至创下历年新低。

2019年,招商蛇口毛利率为34.65%,较2018年下降4.84个百分点,相同为2017年以来最低水平。一起,扣非净利润增速方面,2017年、2018年分别为32.67%、23.04%,增速呈放缓态势,到了2019年,放缓态势显着,其扣非后净利润增速同比下降了14.55%至8.49%。从2017年的32%下滑至2019年的8%,可见,近三年招商蛇口扣非后净利润增速也呈不断放缓的趋势。

此外,受新冠疫情影响,招商蛇口前5个月的出售面积也同比削减。布告称,2020年1-5月,公司累计完结签约出售面积335.79万平方米,同比削减8.50%。以2020年公司2500亿元的出售方针核算,本年前5个月,招商蛇口仅完结年度方针的31.26%。

“招商蛇口全体营收放缓的态势从2019年连续到了本年一季度,这一改变或由两方面原因导致,一方面和开发进度以及财务状况有必定联系,另一方面则或许出于战略层面考虑,关于部分项目推迟上市时刻以获得更好的报答。无论如何,全体销量下滑过大,变化较大都应予以重视,将不利于企业全体现金流的安稳,以及企业的有序开展。”针对近年来的成绩放缓,张波向《投资者网》表明。

不过,全体来看,尽管招商蛇口近年来扩张提速,规划无疑会更上一个台阶,但规划增加背面隐现的“痛”是各项成绩的继续放缓,。显而易见,2020年招商蛇口将加速扩张的脚步。那么,在疫情阴霾没有彻底散去之际,招商蛇口的各项成绩方针未来能否“放晴”,本年的2500亿方针会顺畅到达吗?《投资者网》将继续重视。(思想财经出品)■

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