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看看这个,你就知道各地房价涨跌压力了!
发布时间:2020-04-30 08:58

  今日看到公号“丁祖昱评楼市”做了一个土地财务的陈述,非常好。

  他是写给房企看的,我拿来是要给购房者看的。

  比方哪些城市土地财务依靠度较高?哪些城市土地供给偏紧?

  经过对30个典型城市土地出让金额、土地财务依靠度以及供给土地去化周期的剖析,能够看出房价后市涨跌的压力巨细。

  先看土地出让金,整个2019年,全国土地成交总金额高达6.8万亿,同比添加了14.3%,再创新高。

  杭州以2746亿元再次连任榜首,同比添加13%,比上海高出700余亿元,约是北京土地出让金的1.6倍。

  土地出让金超越1000亿元的城市有16个。

  包含杭州、上海、广州、武汉、南京、北京、重庆、宁波、成都、天津、郑州、姑苏、温州、青岛、昆明、福州。

  跟2018年比,新晋级千亿的是南京、姑苏、温州、青岛、昆明和福州6个城市。

  从城市能级来看,除温州外,土地出让金过千亿的城市均是一二线城市。

  图:土地出让金过千亿的城市

  数据来历:各城市统计局及其他政府网站、CRIC

  就2019年出让金变化状况来看,有近多半城市土地出让金坚持上涨气势。

  其间,增幅最大的城市是福州,2019年福州土地出让金为1019亿元,同比2018年上涨了90%。

  按土地出让金与一般公共预算收入比的口径来测算,当时大部分城市土地财务依靠现象都很严峻,近九成城市超越50%。

  经过细化剖析,能够将30个典型城市分为三大类:

  榜首,超高土地财务依靠城市(≥100%),占有样本城市的四成。

  包含温州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武汉、广州、南京、佛山、郑州。

  这些城市有一个很大的共性,那就是城市新区建造比较迅猛,政府财务相对偏紧,想经过卖地缓解财务压力,形成了土地财务的超高依靠。

  第二,高土地财务依靠城市(50%~100%),挨近样本城市的五成。

  包含宁波、成都、济南、姑苏、天津、厦门、沈阳等城市,这些城市土地出让面积添加较为平稳,但受城市经济增速下降的影响,财务压力较大,因而依靠度仍然处于较高水平。

  第三,相比之下,土地财务依靠较低的城市较少(<50%),仅占样本城市的一成左右。

  包含深圳、上海、北京和无锡四个城市。

  典型如深圳,土地财务依靠度仅有19%,是样本城市中最低的,偏紧的土地供给导致使得房价上涨压力巨大。

  能够看到,土地财务依靠度低的基本上是一线城市。

  除了广州依靠度很高外,首要也是广州的各个城概念太多了,从前期的亚运城,科学城,到常识城,现在的金融城,南沙,都在大规划建造中。

  图:30个典型城市土地财务依靠度

  注:土地财务依靠度=土地出让金/一般公共预算收入×100%

  数据来历:各城市统计局及其他政府网站、CRIC

  整体来看,现在大部分城市土地财务依靠严峻。所以就会有稳楼市,进一步卖地的底子动力在里面。

  当然除了土地财务,经济下滑的城市,也会想要影响楼市来稳添加。

  接下来让我们看看各个城市的土地供给量是多是少,能够经过去化周期来衡量。

  从2017-2019年商品住所成交规划来测算土地去化周期,成果发现,30个典型城市中,有一半的城市2019年供给的土地去化周期超1.5年,阐明土地供给存在过量的危险。

  表:2019年典型城市宅地去化状况

  (依照宅地去化周期从高到低排序,年)

  数据来历:各城市统计局及其他政府网站、CRIC

  详细来看,去化周期超越3年的城市有4个,分别为福州、太原、昆明和郑州。

  其间,福州土地去化周期高达3.6年,是土地供给过量最严峻的城市。

  2019年,福州宅地成交规划到达1049万平方米,较2018年完结翻番。

  紧跟这以后的太原和昆明去化周期为3.1年,两城2019年宅地成交规划也大幅添加,成交量分别为1664万平方米、3073万平方米。

  郑州以3年去化周期位列第四位,虽然2019年宅地成交量同比削减15%,但供给量仍然到达了3672万平方米,供给过量的危险仍然非常显着。

  这4个城市还有一个一起特色,土地财务依靠度超高,都超越百分百,所以特别有“卖地激动”,这愈加会形成土地供给量过剩。

  值得注意的是,严调控、高房价之下的上海近些年商品住所成交量居于较低位,但土地供给添加显着,2019年宅地成交量为1437万平方米,同比添加27%,去化周期为2.2年,也有相对过量的危险。

  不过我以为上海倒不是单纯为了卖地赚出让金,的确也是从添加土地供给量,平抑房价的角度上出发来卖地的,究竟上海的土地财务依靠度并不高。

  样本城市中,供地显着严重的城市有5个,包含海口、佛山、无锡、沈阳和深圳。

  海口是为了去房地产化,所以卖地少,并且海口的房地产存量土地还比较夺。佛山、无锡是由于之前的楼市不太好,是为了去库存,所以削减了卖地。

  而深圳,一方面是真的没什么太多地卖,另一方面是政府也不乐意添加住所用地的占比,削减工业和商业用地。所以长时间处于求过于供的状况。

  从土地去化周期来看,超越3年的肯定是存在房价调整压力的。

  福州、太原、昆明、郑州,特别是市郊,由于土地供给量大多在市郊,本年下一年的房价调整压力仍是比较大的。

  实际上郑州的房价2019年一向就在调整。2020年估计还有压力。

  而去化期在一两年左右的城市,现在只要宁波是比较强悍的城市,而南京,现在河西南也在涨了,片区分解比较显着。

  其他青岛、长沙、重庆、济南商场都不会太好,一是调控不会放松,二是土地供给量去化周期又不短。

  北京五环内新房供给其实并不多,新盘供给会集在五环外,之所以房价跌落,真实是由于北京调控太严厉了,楼市完结丧失了杠杆,本年北京五环外的限价房库存还比较多,楼市仍然有压力。

  杭州、姑苏商场都比较火爆,土地供给均衡,而杭州首要是人口流入多,需求有支撑,新房限价又太严,跟二手房倒挂显着,所以我们都抢购。

  土地供给偏紧的城市,海口、沈阳未来房价没有上涨压力,海口不会放松调控,而沈阳是由于涨的迟,所以土地去化周期短很正常,本年土地供给量多半会添加。

  佛山,接近广州的片区楼市本年会回暖,非临广片区并没有上涨压力,无锡现在现已开端在小涨了。

  深圳,不想真的出台调控办法,但知道短期没办法添加供给量,现在只好强力限制二手房,开端做一些行政控制办法,比方对二手房限价,价格太高的不允许挂牌卖,冲击黑中介,黑楼盘等。

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