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倪鹏飞:从微观、宏观和中观看房地产高质量发展
发布时间:2019-08-13 09:23

??微观上是高质量的产品,中观上是高层次的产业,宏观上是高目标的住房经济。

??十九大报告明确提出中国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。那么,什么是高质量发展?我国转向高质量发展也面临诸多挑战。尤其是房地产这一备受关注的行业。中国城市经济学会副会长、中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在 2019 中国房地产金融论坛上演讲认为,可以从微观、中观、宏观三个层面来理解高质量发展。

??“随着中国经济进入高质量发展的新时代,中国房地产也进入高质量发展的新时代。然而,中国房地产高质量的转型是一个由量的渐变到质的突变的过程,需要从现在开始着手进行研究,把握机遇和节奏,提前进行布局,以适应中国城市化对中国房地产发展的需求,满足中国老百姓日益增长的美好的房地产需求。”倪鹏飞强调,房地产的高质量可以从微观、宏观和中观去分析。微观上是高质量的产品,中观上是高层次的产业,宏观上是高目标的住房经济。

??高质量主要表现在:绿色、共享、智能、健康、安全。从房地产的业态来看,应该是更加多元化了。由原来的住房变得更加多元化了,许多房地产的业态、住房的业态相继会出现。

??对此,他也阐述自己的观点,中国区域经济的格局正在重新洗牌。最近,中国区域格局发生了重大的变化,区域洗牌表现为两个,一个是经济分化在加剧,或者说经济分化衰退正从北向南蔓延。与此同时,人口的增量或者说人口的流量也是与这个趋势相似,非常适应。

??中国城镇空间格局也在发生重塑。那么,要如何重塑呢?他提出“四荣四衰”的空间变化。有四大区域将会持续繁荣,有四大区域将有可能会衰退。

??“从现在来看,许多县级衰退比较明显。城市群之外的这些城市都有危险,有可能会衰退。交通闭塞的地区和资源枯竭的地区,尤其是这四个条件在一起的注定要衰退,可能发生的概率最大。”

??当中国城镇形态进入发展的新阶段,也就是说中国城市形态进入了都市圈主导的新时代。关于中国城市空间形态,倪鹏飞强调中国城市有5个发展阶段:小城镇阶段、大城市阶段、都市圈阶段,城市群阶段、城市网阶段。

??除此之外,还需要思考城市化的独特力量导致住房空间错配。“城市化一般的力量有两个,一个是通过就业,在城市就业,在城市买房,然后形成城市化。另一个是基础设施建设筑,土地开发,城区扩大,在城市被动变成市民了。”倪鹏飞说。

??在他看来,婚姻和教育是推动城市化非常重要的力量。这个力量会使得城镇化导致住房空间的错配。“未来,有可能是在农村里工作,却在城市里居住。但从自住的视角去分析,在城里工作和在城里居住,这个才是真正的城市化,真实的城镇化率是在常住人口和户籍人口城镇化率之间,既不是户籍人口真实的城市化率,也不是常住人口的城市化率。”

??倪鹏飞认为,中国房地产空间将会出现四个风险区,四个机遇区。“风险和机遇与上述是对应的,如果房地产需求和供给能够完全匹配的话,它不存在着风险,这里强调风险和机遇是对应的。”

??未来中国城市体系,倪鹏飞用“一网五带”进行描述,总体上既包括小城镇、大城市、都市圈、城市群、城市网、城市带。基于这一未来的城市体系,都市圈是住房空间体系的基本单元。

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