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[分享]10年后,楼市最危险的20个城市
发布时间:2018-07-17 08:46

10年后,楼市最危险的20个城市_2前几天写了一篇《10年后,中国房价最贵的10个城市》。应读者的要求,再分析一下未来楼市“最危险”的城市。

我把“未来”的时间段仍然设定为10年。为什么?原因很简单,2017年末中国的常住人口城镇化率是为58.52%,比上年末提高1.17个百分点。按照这个速度,城镇化率达到70%还需要大约10年。

70%,被公认为现阶段中国的“城镇化率的顶部”。所以,中国楼市还有“白银十年”。换句话说,中国经济还能仰仗楼市10年,10年之后即便是政策刺激都很难启动楼市了。

对于一个城市来说,未来10年是“做大做强”的最后机会。如果不能在这段时间吸引足够的常住人口,很有可能就错过了历史机遇。

这两天,西安“疯狂抢人”的新闻在刷屏。大学生拿着学生证、身份证,就可以直接落户西安。为了打赢“人口争夺战”,西安____曾召开过声势浩大的“誓师大会”。由此可见,地方政府对人口增长的重视。

对于西安的做法,我们应该点赞。

回顾中国城镇化的历史:早年由于实行计划经济,经济一潭死水,无法解决增量人口的就业问题,只能搞“逆城市化”,所谓“上山下乡”就是逆城市化。后来的计划生育、延长学制、大学扩招,其根源都是经济不够活跃、就业问题解决不了。

现在国家敢于放开二孩,鼓励大城市吸引人口,源于经济活跃和对未来的自信。仅仅从人口政策,我们就可以判断出:中国必将继续深化改革、开放,激活民间创造活力。因为只有这样,人口才不是负担而是资源。

当大城市都开始争夺人口的时候,中国城镇化就出现了新的变局:人口加速涌入高等级的城市、城市圈。

这个道理很简单,如果落户门槛差不多,深圳肯定比西安有吸引力,西安则比铜川有吸引力,而铜川则比下面的小县城有吸引力。于是,中国的城镇化不仅仅表现为“农民进城”,还将表现为“小城市居民涌入大城市”。

也就是说,中国的“首次城镇化”(农民变成市民)和“二次城镇化”(小城市居民变成大城市居民)在未来10年将同步进行。其结果,是经济相对落后的小城市,人口将出现严重的流失。

中国各地的统计局,每年都公布人口变化。但由于政绩考核的影响,以及抽样调查的误差,各地“常住人口”数据基本上是失真的。当你用“小学生人数”(采用每年普查方式统计,而且全国各地都实现了100%入学)来观察人口流动时,就发现了惊人的真相——中国人口正在迅速流动,失衡的状况远远超出了我们的想象。

我统计了2010年到2016年中国几百个地级市的“小学生人数”变动情况(很多城市尚未公布2017年数据),把其中数据完整、可比的城市选出来,按照流失速度,排列出了“小学生人数”下降速度的榜单:

2010年-2016年小学生流失最严重地级市(单位:万人)

排序

城市

增减幅度

2010年

2016年

1

___

-49%

18.7

9.49

2

黑河

-48%

10.0

5.21

3

伊春

-44%

4.96

2.78

4

鹤岗

-44%

5.00

2.79

5

鸡西

-44%

8.34

4.70

6

双鸭山

-42%

8.20

4.72

7

巴中

-41%

33.4

19.6

8

四平

-39%

18.2

11.1

9

忻州

-37%

29.3

11.8

10

周口

-36%

92.0

11

武威

-34%

15.7

10.3

12

驻马店

-34%

67.2

13

朔州

-32%

19.0

12.9

14

商丘

-32%

75.9

15

晋城

-32%

17.3

11.8

16

白银

-31%

15.2

10.5

17

通化

-31%

13.1

9.00

18

运城

-30%

41.1

28.7

19

泰安

-30%

38.2

26.9

20

南充

-29%

51.3

36.4

其他人口流失严重的城市还有:___、吕梁、大同、铜川、平顶山、随州、汕尾、揭阳、丹东、锦州、陇南、平凉、定西、资阳、___、达州、信阳、鹤壁、滁州、玉溪、昭通、乌兰察布、六盘水、铜仁、毕节、抚州等。

这是一个份触目惊心的榜单。短短六年时间,一个城市的小学生就可以流失超过30%,甚至达到49%,让人难以想象。

常识告诉我们:在城镇化过程中,人口输出地(榜单里的城市都是)的人口流动规律是——年轻、成年男性先离家外出打工,相对稳定后接来妻子,夫妻稳定后才接走孩子。所以,在人口输出地“小学生人数”下降的速度一定是滞后的,或者说“真实的人口流失速度”是大于“小学生流失速度”的。

也就是说,上述20个城市的人口流失,比榜单里反映出的状况还要严重!

这20个城市主要分布在___、河南、山西、吉林、甘肃、四川等省份。

其中前六名城市,都是___的。由此可见,___是中国人口流失最严重的省份。根据我们的统计,2010年到2016年,___全省的“小学生人数”下降了23%(全国同期只下降了0.03%)。就连省会城市___,也出现了9%的跌幅。

山西是人口流失的第二大省,2010年的2016年人口流失了22%。辽宁小学生只减少了9%,___减少了13%。在一般人印象中,似乎整个东北人口都流失严重,事实上山西的人口流失超过了东北三省中的两个省!

表格里“小学生人数”下降超过30%的20个城市,未来楼市会很麻烦。也许有人会问:为什么我在三四线城市,甚至是榜单里的城市,现在房价还在涨呢?

2015年末启动的这一波“去库存”,在三四线城市的操作方式是:央行通过抵押补充贷款(PSL),把极为优惠的低息贷款给三四线城市的政府、棚改开放商,用于货币棚改;棚改户直接获得大笔现金,而棚改土地暂不用来建房,这样市场上就出现了大量拥有现金、刚需的购房人,自然而然就推动了去库存、房价。

换句话说,这等于央行“印钞”给三四线城市的棚改。这种“暴力去库存”的方式,只能偶尔一用,其负面效应未来将逐步显现。

对于上述20个城市来说,人口流动带有巨大惯性,2010年到2016年形成的“人口流失”的趋势,是很难改变的。除非有天大的利好,比如升格为直辖市,或者计划单列市、特区等,否则人口流失会持续。

那么,是不是这20个城市的房子都不能买了呢?也未必。这20个地级市,其实每个地级市都是由“一组城市”构成的。其中包括地级市的中心城区,以及下属的县城、县级市的市区,还有一些镇。上述表格里小学生的锐减,主要在农村、县城发生,地级市的中心城区有可能反而是增长的,只是增长未必有力(目前缺乏数据)。

所以,这20个地级市的中心城区,楼市未必非常危险。但它们下属的县城、县城下的镇,就非常麻烦了。它们一定是人口流失的,房屋只有使用价值,而没有资产属性,更缺乏流动性。

此外,上述地级市的新区、开发区也比较危险,因为缺乏增量人口,存在着新区开发失败的可能性。对此,也要____!

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