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[分享]估价小白之房地产基础知识
发布时间:2018-07-12 08:58

估价小白之房地产基础知识_1

(图片来源:视觉中国)

房地产的概念

1、房地产的定义

房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产,是房产和地产的总称,两者具有整体性和不可分割性。

包括:

a)  土地 

b)  建筑物及地上附着物 

c)  房地产物权(房地产物权除所有权外,还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等)

2、认识土地

土地是指地球表面及其上下一定范围内的空间。

认识土地:位置、面积、形状、四至、地势、周围环境和景观、利用(现状利用、规划利用)、产权状况、地质和水文状况、基础设施完备程度和土地平整程度、土地使用管制、其他如临街状况等。

3、认识建筑物?

建筑物是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和设备(如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备)等组成的整体物,包括房屋和构筑物两大类。

认识建筑物:座落、建筑面积、层数和高度、结构、设备、装修、公共配套设施完备程度、平面布置、外观、建成年月、维修保养情况及完全损程度、利用现状(不同用途的面积分布和楼层分布)、物业管理、产权状况,其它如通风、采光、隔音、朝向等。

4、房地产的用途

按土地用途:土地分为农用地、建设用地和未利用地。

农用地是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;

建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;

未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》,城市用地可以分为九类:居住用地、公用设施用地(含商业用地等)、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿化用地、特殊用地。

按照房屋的使用功能可以分成下列几类:居住、工业、商业(含写字楼等)、文体娱乐设施、政府和公用设施、多功能建筑(综合楼宇,又叫城市综合体)。

5、房地产业与建筑业的区别

房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性 产业,它与建筑业既有联系,又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程,它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方,建筑业是承包方,房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业,建筑业归属对初级产品进行再加工的部门,属第二产业。

6、房地产的分类

按用途分

住宅房地产:普通住宅、高级公寓、别墅;

商业房地产:商务办公楼(写字楼)、旅馆(宾馆、饭店、酒店、招待所、旅店等)、商店(商场、购物中心、商业铺面等)、餐馆、影剧院等。

工业与仓储房地产:工业厂房、仓库、配套设施(如配电房、门卫房等);

旅游房地产:包括公园、风景名胜、历史古迹、沙滩等休闲场所。

特殊用途房地产:车站、机场、医院、学校、教堂、寺庙、墓地、古建筑。

按开发程度分

生地:是指不具有城市基础设施的土地,如荒地、农田;

毛地:是指具有一定城市基础设施,但地上有待拆迁安置的房屋的土地;  熟地:具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上进行房屋建设的土地; 

在建工程 :指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产、该房地产不一定正在 建设,也可能停工了多年;

现房:地上建筑物以建成、可直接使用的房地产,可能是新的,也可能是旧的;

按收益方式分

收益房地产、非收益性房地产

按经营使用方式分

出售型房地产、出租型房地产、营业型房地产、自用型房地产

按建筑结构划分的类型

建筑结构,是指建筑物中由承重构件(基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等)组成的体系。

以组成建筑结构的主要建筑材料来划分,一般分为:钢结构、钢筋混凝土结构、砌体(包括砖、砌块、石等)结构、木结构、塑料结构、薄膜充气结构;

以组成建筑结构的主要结构形式来划分,一般分为下列9类:墙体结构、框架结构、深梁结构、筒体结构、砖混结构、网架结构、空间薄壁、钢索结构、舱体结构;

按建筑层数和高度划分的类型

低层建筑、多层建筑、高层建筑、超高层建筑。

7、房地产市场的分类

按流转次数划分:

可分为房地产一级市场(具体为土地使用权出让市场)、房地产二级市场(具体为开发的商品房的初次交易市场)和房地产三级市场(具体为商品房、经济适用住房、已购公有住房等的再次交易市场)。相关的分类还有新房市场和旧房市场。其中的旧房市场又称为二手房市场、住房二级市场、存量房市场等。

按交易方式划分:

可分为房地产销售市场、租货市场、抵押市场、拍卖市场、保险市场。还可以把房地产房地产市场分解成许多副市场,如居住物业市场、写字楼市场、零售商业(商场、店铺)物业市场、工业市场、土地市场等。

按用途(功能)划分:

可分为居住房地产市场和非居住房地产市场两大类。居住房地产市场可进一步分为普通住宅市场、高档公寓市场、别墅市场等。非居住房地产市场可进一步分为写字楼市场、商铺市场、工业用房市场等。

按达成交易与入住的时间划分:可分为现房市场和期房市场

国策机构

 

始创于1995年

国家建设部一级房地产评估机构

全国范围执业土地估价机构

全国A级资信土地估价机构

资产(含证券期货)评估机构

土地规划甲级资质

工程咨询机构

土地登记代理机构

中国房地产估价师与经纪人学会常务理事单位

全国一级房地产估价机构排名第二

 

现已在北京、上海、深圳、广州、成都、杭州、天津、重庆、长沙、南京、福州、郑州、武汉、贵阳、佛山、东莞、惠州、中山、珠海、河源等地成立分支机构。 

来源网络

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