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小易论楼市小密圈问答精选(2019.10.17)
发布时间:2019-10-22 08:37

问答一

问:小易老师好,我是一个单身女性,年近30,最近刚从上海回合肥,目前租房在政务区,月租2400,准备定居合肥,想买套房子,一是想安定下来,二是想给自己一个安全感,但我手里并无多少现金,工资近万。以上是背景,问题有以下:

1、我的情况是否是刚需?

2、我倾向于二手房,考虑可尽快入住,节省房租,是否可行?

3、以我目前承受能力,我想买个一室的住宅,但朋友都劝我不要把首房首贷的资格浪费了,但担心未来生活品质会急剧下降。

4、我个人中意高新区,觉得合肥以后也会大力发展高新行业,应当会逐渐引进外部人才,租房需求也许会好一点,这个房子以后我要是结婚了也好租出去。

不知想法是否可行,以上这些问题可能比较小白,期待您的回答,谢谢小易老师。

答:1、可以纳入刚需行列。

2、买房投资和节省房租,两全其美,我认为可行。

3、一室户型如果是优质资产,而且能够最大限度利用贷款,就不算浪费首房首贷的资格。

4、尽管高新区发展潜力很大,但很可惜,高新区目前我并未找到比较适合投资的一室户型,高新区升值潜力大的是90-100平米左右的小三房。一室户型目前最适合投资的是真利来国际注册学区公寓,目前这个投资门槛已经到了110w,而且还在不断提高。

追问:感谢小易老师,我现在也重新看小两室的房子了,不知可否推荐一些小区?不限定于高新区,总价在120-140万左右的,谢谢您。

答:你这个总价太低,够不着两室的投资门槛。也就是说,如果用120w-140w的总价去买房子,绝大部分情况下你买到的都是劣质资产,优质资产你很难够得着。

即使市面上有这样的资产,门槛大都很高,基本不是需要高首付甚至全款,就是要求有号头费。真学区公寓你还能够得着,而且升值潜力较大,还好租。不要去想着去买两室了,即将被淘汰的户型,现在新房几乎看不到两房了。

问答二

问:易总,你好。现在买学区房,像50中新校和45中本部这种学区,学习环境和教学实力其实差别不大。如果买学区房,要考虑到投资在内的话,是不是首先要面积小,总价低的这种,老破小的房子的话主要是要靠学区来加分,这样的话就需要双学区来保证将来的流动性和价值。

45中学区单学区,杏花街,红砖墙,2楼,65.4平,两室一厅,带燃气,100万,没有交易过,有土地出让金。这个升值空间和将来的流动性是不是很差?45+南门小学双学区,1楼,33平,122万,将来流动性和升值空间是否好点,相对imore哪个好点?

50中新校,imore朝北的29楼,46平,130万,产证满两年,有14万尾款,可以让4万,126万。还有一个27楼朝南72平,155万,满五唯一,没有贷款,贷款买的话不太能接受,全款还可以再谈一点,这相比较是因为总价高导致减分吗?麻烦帮忙分析下,看哪个更合适呢?

答:房龄越老的学区房,对总价和面积越敏感。老房子有时候因为不能贷款,如果总价过高的话,一般会将很多经济能力有限的家庭排除在外,这造成面积大的房子流动性相对较差,升值潜力也不高,学区房也是如此。

45中的学区房,房龄基本都是30多年,我对这类房子的原则是,要买顶级双学区,总价不要买高。因此老城区我只建议考虑“南门小学或者六安路小学”+45中”的双学区房,面积尽量控制在50平以下,总价最好不超过160w(只针对目前)。你说的杏花街这套房源,都不符合我讲的这两个条件。

45+南门小学133平这套,正符合我讲的这种情况,是可以考虑的。imore主要是房龄相对年轻,区位好,居住体验更好一些,但学区价值不如前者。整体来看,我认为这两套房源各有优劣,从投资角度来看,不差上下。

总价高,肯定是减分项,你买的是学票,并不是房子本身,房子越大,你要付出的额外成本就越高。imore46平小户型和45+南门小学133平这两套,都可以考虑。

问答三

问:以下引用:

“问题一:参考周边新房、二手房定地价,以后是不是所有的地价都会降?回答:合肥各区的情况不能一概而论,有的区域地价可能会上涨,有的区域,地价可能会下降。

比如蜀山,地块最高限价为11083/㎡,近年来,中海、丽丰、保利等地块的拿地基本都是这个价格,保利地块的出让更是出现了74家房企摇号的盛况。而周边的二手房价格基本都是2+/㎡,这明显不符合市场行情,所以,未来这块区域的地块最高限价可能会提高。

高新、新站、瑶海、肥西等区域的地价限价可能会调低,比如高新区最高地价限价达到1.6+,结合目前的市场来看,地价明显过高。2018年以后,即使是市场的火热期,地价也就在1.1/㎡左右,所以,在后期高新区的新上市土地中,限价可能还有所调低,使之更加符合市场行情。

所以综合来看,在未来,合肥的地价将会越来越合理,即使是市场火热的时期,也不会出现地王甚至天花板地价,毕竟周边房价在那摆着呢。

问题二:地价未来会不会降?以后买房子价格是不是也会降呢?回答:此次新政出台,部分虚高区域的地价会有所下降,而zf的目的则是通过地价控房价,所以,地价根据市场调节更加合理,而房价也会符合市场发展规则,部分价格虚高区域的楼盘价格也会有小幅度下降,但总体保持稳定,只是挤出部分泡沫,不会出现大降,毕竟除了地价成本外,建筑物价等成本都在涨~”。

易老师您好,综上所述,高新区房价整体偏高,会有降价的空间吗?

答:你首先要搞清楚的一件事是,zf卖地是希望自己土地价格卖得越高越好,要不然也不会采取招拍挂的方式,但又考虑到房价考核压力,地价又不能过高,这其实是在带着枷锁跳舞。

但事实是,合肥西南的优质板块土地限价非常低,最典型的就是政务区和蜀山区,比如四里河保利地块和政务区天鹅湖moma地块,土地实际上是被贱卖了。而有些地区限价是特别高的,比如新站区,几乎可以跟蜀山区媲美,但板块价值明显不如后者,这是典型的价格与价值不匹配。

为了解决这个问题,合肥才调整了限价这个政策,但出发点肯定是为了在合理规则范围内,使得土地出让收益最大化,并非单纯仅仅为了打压房价。从某种意义上来讲,防止出现房价过快上涨,只是在土地出让收益最大化的基础上需要考虑的因素,并非主要目的。如果你明白了这一点,你就不难理解zf的操作,zf之所以想这样搞,主要还是想提高某些区域的最高限价。

至于土地价格本来就低于目前限价的,根本就不是它考虑的东西,因为即使压低了区域限价,比如新站区,zf也会将它控制在无限接近土拍最高价的基础上。高新区显然属于这样的优质板块,zf希望它限价尽可能高还来不及呢,即使目前限价有些虚高,但我认为降低的可能性也不大。

问答四

问:易老师您好,关注你的公众号半年有余。有以下几个问题请教:

一、资产优化问题

1、元一名城C区一套,小区中间位置,15/18楼层,中间户97平三房,品字楼朝东南。

2、力高共和城东区两个大门中间位置上下门面一套,成本110万,目前租3800

3、大富绿洲北大门入口位置一层门面一套,成本170万,目前租5500

420161.33/平车位16万购入保利香槟国际109平三室8/33层西边户一套,临习友路,自住。

520171/平购入禹州天玺二期楼王39/41层东边户126平三室南北双阳台一套,交房。

620181.2/平购入信地华地城二期洋房2/6层中间户126平四室三阳台一套,交房。

720191.63/平购入祥源金港湾三期18/25层重点户98平三房,靠近高压线,全款,还未网签。

以上资产哪些需要优化,哪些需要持有,长期持有或者持有多久出手?

二、学区问题。和父母自住保利香槟国际,小孩上大班,主要是图小学在小区边上,接送很方便,但您一直有提到五十中新区生源爆满,以后很有可能学区被划出,这套房现在是否需要处理买奥体小学+五十中新区房子,需要的话请推荐合适的几个小区。

答:一、元一名城和两套门面应尽早置换。保利香槟国际可长期持有。禹州天玺面积有些大,最多再持有3年可置换。信地华地城等产证满两年后可看情况置换。祥源金港湾可持有5-8年。

二、保利香槟国际是你最好的资产,即使要处理也是最后再进行,你要做的是先处理前三套。以你目前的经济条件,我建议考虑栢悦公馆和蓝蝶苑。

追问:匡河外的保利香槟国际您之前多次提到学区有可能被划出,现在您建议我长期持有,心里还是没底,拿不准。

答:即使存在被划出的可能,也是你最优质的资产,要处理这套也是最后再处理。我估计等以上资产被处理完,也要经历相当长的时间,那保利香槟国际跟长期持有没有什么区别了。

问答五

问:易老师您好,不好意思,再次来请教您。家里来自安徽淮北市下面的一个县城,目前存款250万,自住一处房子130万,一间门面80万,还有两处商品房,大概60万。请问易老师,现在应该如何规划一下家里的这些劣质房产呢?如果买房的话是去合肥买50中新或者金鹏一品天成这种更优质的房产,还是说去南京或者武汉这种大一点的城市去买没那么优质的房产呢?还是说拼拼凑凑去北上广深买一套呢?之后我应该会去南京或者武汉发展,但是现在想在5年内利用买房增值赚一点钱作为事业启动资金,不知道现在应该怎样选择比较明智呢?还烦请易老师百忙之中回复我,多谢

答:淮北只留一套房子自住即可,如果可以的话,一套都不留,包括门面房,也卖掉。合肥在房产投资等级上,不弱于南京武汉,只需要买优质资产,这三个城市在房产投资价值上属于同一层次。当然,如果你能买一线城市,更好一些。如果你只想投资5年,选择合肥就可以了,毕竟更熟悉,一线城市门槛太高了。

追问:易老师,请问您:

1、如果是在一线城市买房子,买哪个城市的比较好呢?就是说现在还有上升空间的房子。

2、我现在人在广西南宁,现在政府在大力建设良庆区(新区),是将来的政治文化中心,前两年房子大概是7000一平,现在涨到了1.4万,目前这个区还是以黄土高坡为主,新楼盘遍地都是,我看到了一处,大概1万一平,之后应该可以涨到1.5万,首付23万,我目前是首套房子,可以贷款。还有一处房子是最好的学区房,每平2万,我在想在南宁这边买房子,是属于您所说的优质房产吗?那么学区房和新楼盘该如何选择呢?

3、就像在合肥一样,一品天成和168学区房该如何选择呢?问题有点多,辛苦易老师了。

答:1、一线城市只考虑城市量级,排序为:北京,上海,深圳,广州。

2、很抱歉,我对南宁不太了解,不能给你过多建议。但广西地处西部,经济不发达,人口基数低,对外吸引力不强,南宁作为省会的潜力我认为是有限的,至少远远不如三大城市圈中的核心城市,比之武汉、成都和重庆,也要差不少。同等条件下,我不建议你选择南宁,如果真要选择的话,建议你考虑南宁的真学区房,不要被假学区给忽悠了,真学区房是优质资产,但尽量不要买大。

3、壹品天成要看你能买到的户型及价格,具体房源具体分析。

问答六

问:易总你好,关注你有一段时间了,对你的分析还是比较认同的。先说下我的情况吧,老家安徽皖北的,大学毕业后一直在北京发展,考虑到父母以及以后孩子上学,所以以后应该会在合肥发展。已婚,夫妻双方名下均无房无贷,宝宝今年刚出生,购房需求希望能兼顾居住以及学区,具体意向板块,目前是滨湖、高新吧,因为不在合肥,其他区域不是很了解。总价最好能在180万左右,我这边大概能凑到80W左右的首付,因为公积金是北京的,应该只能是走纯商贷,购房面积目前考虑的是小三居。如果宝宝幼儿园在北京上的话,可能最晚还要四五年才会回去,快的话可能两三年吧。

问题如下:

1、第一个问题,宝宝今年刚出生,需要现在就考虑学区房吗?

2、第二个问题,在第一个问题的前提下,应该考虑新房还是二手房?具体区域或者楼盘有没有什么推荐?

3、第三个问题,如果考虑学区的话,是考虑双学区,还是先考虑小学或者中学?

4、第四个问题,什么时候入手合适,是今年下半年还是其他什么时候?

5、第五个问题,暂无购房资格,本人户口是农村户口,是直接落户合适,还是补缴社保合适?

答:1、目前合肥的情况是,新房限价房现在基本上已经很少了,我估计你能够买到的机会很小。既然你有学区上的需求,而且学区房也保值增值,那么为何不考虑学区房呢?

2、既然选择买学区房,目前合肥的学区房没有新房,只有二手房。180w总价买学区房选择应该会非常有限,个人建议你考虑这几个小区,中环云邸,发能太阳海岸,滨湖的蓝鼎滨湖假日系列。

3、合肥学区主要是初中的学区房,只要初中学区好,小学学区一般都不会差,所以我觉得只要买初中的单学区房就可以了,当然如果在你有能力的情况下买双学区更好。

4、学区房是非常优质的资产,一直在上涨,不存在什么时候入手合适,尽早下手才是硬道理。

5、既然你打算要把小孩子放在合肥上学,那父母户口如果不在合肥的话,小孩子是无法上学的,我认为还是落户比较合适。

问答七

问:易总好!刚到合肥一年,看了一年房,不明白合肥这个地方要资源没资源要环境没环境,这样的地方房价可以跟苏州和无锡持平,甚至还高,实在搞不懂。之所以一直没买,也是觉得合肥不值当前的房价,ZF一直在炒房推波助澜,这样的地方值得买吗?迫于无奈在合肥,除了离家近,没感觉有什么好的!请易总指点迷津。

答:我不知道这么简单的逻辑你为什么搞不明白。房价的逻辑无非是人,人往哪走,哪里就有住的需求,哪里的房子就有潜在升值的可能。在一个个人的背后,还有潜在的产业逻辑和资金逻辑。人总是要工作的,有了工作才能挣到钱买房子,工资高了,房价就可能会被推的很高。由于让一部分人先富起来的改革开放政策,沿海城市占尽了先发优势,它们建立了完善的现代工业体系和经济网络,这样在产业上遥遥领先,吸引内部省份人口流动到沿海发达地区,挣钱买房安家落户。

这种情况造成的结果是,东中西部省份发展呈阶梯式拉开,人口贫富差距渐渐扩大,这不是社会主义制度愿意看到的。我们讲求的是共同富裕,因此我们看到中央千方百计对中西部进行转移支付,扶贫,西部大开发,东北振兴,中部崛起等,中西部承接了东部沿海的大量产业转移,近些年政策开始往内部省份偏斜。最典型的就是高铁的建设,几乎都是以各个省的省会为枢纽,建立起最为便捷的交通网络,这点合肥已远超苏锡常等苏南城市。

合肥还是三大国家科教中心之一,有50多所大中专院校,大学生在校规模有50多万,这点也是苏锡常无法比拟的。合肥的产业主要是面板和集成电路,都是国家意志产业,而且规模很大,京东方和长鑫都是巨无霸的公司;联想在合肥的笔记本生产,占全球笔记本产量的1/8;合肥还是全国最大的家电产业基地,格力、美的、海尔、美菱等家电企业在合肥都有大规模生产。合肥还有江淮汽车、合力叉车、科大讯飞等非常多的知名企业。合肥的量子通信、量子计算机、人造小太阳等都是国家主导的具有国际顶尖水平的科研项目,投入巨大,这也是苏锡常不具备的优势。

安徽如果放在欧洲,人口跟法国和英国差不多一个体量,合肥再怎么差,也是7000万人口的“一省之都”,如果安徽没有一个能够拿得出的城市与东部竞争,那安徽就彻底没落了,即使放在国家战略层面,这也是不愿意看到的情况。每个省都需要有一座核心城市,来主导内陆省份发展,实现区域协调和平衡,因此在政策层面的支撑,合肥绝对不亚于苏锡常等非省会城市。合肥目前每年外来人口有大几十万,尽管苏锡可能比合肥多一些,但未来城市比拼的是留住人的能力,背靠7000万安徽人的合肥,我相信地缘优势和乡土优势会更大,更不用提资源上的优势了。

人口有,产业有,政策有,资源有,资金就水到渠成,这就是合肥发展的逻辑。其实很简单,合肥是安徽的省会,未来10年城市发展,一定是省会唱主角。

追问:感谢易总专业的回复,这么说长期来看还是合肥发展潜力更大,本来犹豫回苏州或者上海的。既然全省之力建设合肥,那滨湖板块的绿城兰园应该不错,今天看到消息塘溪津门小区的小学是青年路小学,那兰园之前说对应的南门小学是不是靠谱了?谢谢易总!

答:学区我认为不要期望太高。合肥的学区主要指的是初中,只要初中好,小学并不是那么重要,只要初中不行,小学再好也不行。滨湖目前已经有了46中和滨湖寿春,在它们的压制之下,我认为省府板块形成一所好的学区会很难。

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