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住房制度启示录
发布时间:2019-10-17 08:32

  发布时间:2019年10月9日

  研究员:张继强 S0570518110002 /芦哲 S0570518120004

  核心观点

  我国住房制度的困境与探索

  我国住房制度目标兼具宏观调控与满足居民基本住房需求,双目标制下政策连续性较差、应急色彩浓,长效机制待建。我国土地使用权“招拍挂”制度叠加“土地财政”特征,是支撑地价的制度因素,而房价跟随着地价“水涨船高”并互相促进。“轻保有,重交易”的税收结构导致住房流转成本过高,造成资源配置效率偏低。而较低的持有成本助长囤房炒房行为,推高楼市泡沫。在我国房地产长效机制逐步完善、房地产税法渐行渐近之际,我们探究新加坡与香港特区住房制度模式的成败经验,以有所启示。

  新加坡模式:“居者有其屋”计划

  1964年新加坡政府推出“居者有其屋”计划,目标是让每个家庭拥有自己的住房。为满足不同收入阶层的住房需求,八十年代后期又创造性地提出以“廉租房—廉价组屋—高端组屋—私人住宅”为代表的阶梯化住房结构,建立起“中低收入靠保障,高收入靠市场”的双轨制住房供应体系。现阶段新加坡住房结构中,以政府组屋为主,私人住宅为辅,组屋中四、五居室的市场不断扩大。不断增加的外来人口则促使私房市场迎来快速发展。

  “四大制度”推动新加坡住房制度平稳发展

  土地征用制度保障了新加坡政府获地的成本和数量。1966年《土地征用法令》规定,政府有权征用私人土地用于国家建设,同时规定政府有权利调整征收地价。低成本土地支撑了低建造成本,保障了组屋能够有较低售价。新加坡的中央公积金制度,为建屋发展局提供低成本资金以支持组屋建设,同时公积金可用于支付购房首付、偿还贷款本息保障居民购房能力。以鼓励居民购房自住、抑制投机为出发点,房地产税收制度实施差异化的累进税率。为解决最低收入群体的居住需求,政府允许以极低的价格租住组屋。组屋的分配过程中优先保障初次申购者和特殊群体。

  香港特区模式:高房价下的“居者租其屋”

  香港特区的住房供应同样是公营房屋与私人住宅并行,政府保障与市场化机制同在。中低收入阶层能够以较低价格租住或购买政府提供的公营房屋,富裕阶层可选择私人房产。住房结构上,公营房屋与私人住宅平分秋色,结构保持平稳。但香港特区居民收入增长远不及房价,迫使租住成为主导。2018年香港特区选择租房家庭占比超50%,且仍有缓慢抬升趋势。

  特区房价高企的背后:住宅用地短缺制约供给,金融制度灵活刺激需求

  土地供应不足是香港特区房价居高难下的根源。香港特区“勾地”出让方式、较低的住宅用地规划比例、放缓的填海造陆节奏共同导致了住宅土地供应的量价状况恶化。香港特区住房金融的按揭形式灵活多样,首付款也可进行按揭,还可提供按揭转移、旧楼换新居的信贷等服务,加之房贷利率不断走低,助长居民加杠杆购房的意愿。

  逐步完善住房保障体系,构建房地产市场长效机制

  我国住房保障体系正逐步完善,但长效机制尚不成熟,短期碎片化的措施不利于形成稳定预期。我们认为应从供给端发力,进行长期、稳定的结构性调整。土地制度上,应着眼于土地供应量及用地结构,严控土地拍卖价格。税收制度上,适时推进落地房地产税法,提高保有环节成本,优化资源配置,促进各个环节税赋平衡,健全税收体系。住房金融制度上,健全首付比、个人住房贷款利率等调整机制,根据不同区域、不同的居民收入水平与住房需求,差别化住房信贷政策。有必要在人口密度高、房价收入比大的一线与热点二线城市,大力发展住房租赁市场,缓解住房供求矛盾。

  风险提示:房地产税法落地时间超预期、房地产政策受宏观环境影响。

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